Après un record absolu de plus de 1,5 millions de transactions en 2021 en France, l’immobilier défend avec ferveur sa place parmi les solutions préférées des Français et Françaises qui souhaitent se construire du Patrimoine sur le long terme.
Si un effet Covid a effectivement provoqué chez beaucoup de citadins des envies d’habiter dans du « plus grand » et « plus près de la nature », côté investisseur on remarque une forte volonté de donner du sens à l’immobilier, en se préoccupant davantage de critères environnementaux, sociétaux, ou de la qualité de vie des locataires, pour trouver le juste milieu entre rentabilité et investissement responsable.
Dans le cadre de mon activité en tant que Conseiller en Investissement Financier je suis également amené à guider mes clients vers des solutions Immobilières répondant à divers objectifs tels que ceux précisés ci-dessous :
Maintenir son niveau de vie à la retraite
Se construire du patrimoine immobilier
Générer aujourd’hui ou demain des revenus complémentaires
L’investissement immobilier en Meublé Géré c’est quoi ?
Pour vous introduire ce type d’investissement, rien de mieux qu’une vidéo de 2 minutes pour vous illustrer de manière concrète ses avantages et ses caractéristiques.
Vous l’aurez compris, l’investissement en Meublé Géré se distingue de l’investissement immobilier classique, de part plusieurs particularités. Nous allons donc les aborder plus en détail à travers les 5 points suivants :
Le mécanisme :
Afin d’illustrer concrètement le mécanisme je vous joins ci-dessous une image appropriée.
En complément il faut également comprendre que l’investisseur achète son bien TTC (dans du neuf) auprès d’un promoteur/exploitant qui vend des lots neufs ou anciens dans des résidences meublés.
L’État s’engage à restituer la TVA à l’investisseur (dans le neuf) sous un délai de 6 mois, permettant à celui-ci de réaliser finalement son acquisition hors taxe.
L’exploitant et l’investisseur signent ensemble un bail d’une durée moyenne de 9 ans, dans lequel est spécifié le montant des loyers et les éventuelles dépenses pouvant rester à la charge de l’acquéreur (taxe foncière, taxe d’ordure ménagère). L’acheteur s’assure donc d’une réelle stabilité sur la perception de ses loyers et de leur revalorisation pendant la période du bail, que le logement soit habité ou pas.
Pour finir, l’exploitant s’assure de trouver des résidents/locataires appropriés pour l’ensemble des lots sous sa gestion et d’assumer les travaux durant la période du bail.
Les acteurs de l’investissement :
Dans le meublé géré, 3 acteurs interviennent à minima.
- Bien entendu, l’investisseur qui achète le lot, soit à crédit soit en utilisant son épargne personnelle. L’investissement peut d’ailleurs se faire en direct, c’est-à-dire en utilisant son statut de personne physique, ou par le biais d’une société (personne morale) de type SCI, SARL de famille par exemple.
- L’exploitant professionnel qui va donc s’occuper de toute la partie gestion locative du bien, recherche des locataires, mise en place des services de la résidence, mise en place et rédaction des baux avec l’investisseur et les locataires, et qui propose également un service de rachat simplifié aux éventuels investisseurs qui souhaitent revendre leur lot.
- Le locataire/résident qui loge dans votre chambre ou appartement locatif. Ce dernier est sélectionné par l’exploitant et il est réellement adapté au type de logement meublé que vous détenez. Il est important de noter qu’une faible partie du marché des locataires est sensible au meublé, c’est pourquoi il est conseillé de passer par un professionnel tel qu’un Conseiller en Investissement Financier pour s’assurer de la pérennité de son investissement.
Les types de biens :
La fiscalité des revenus :
L'investissement en meublé Géré se caractéristique par deux options fiscales possibles :
- Le régime Micro Bic : Ici, les revenus locatifs sont soumis à la fiscalité de l'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50%.
Ainsi, pour 10 000€ de revenus annuels, l'investisseur ne sera imposé que sur 50% x 10 000€ = 5 000€.
D'autre part, pour bénéficier de ce statut l'investisseur ne doit pas percevoir plus de 72 600€ de revenus locatifs / an.
En contrepartie de cet abattement forfaitaire, aucune charge ou amortissement ne seront alors déductibles lors de la déclaration fiscale.
- Le régime Réel : Avec cette option, il n'y a pas d'abattement forfaitaire mais une applications des charges en déduction.
On réduit donc son bénéfice imposable en déduisant de ses revenus locatifs les charges suivantes :
Les intérêts d’emprunt
La taxe foncière
Frais de notaire
Les charges annexes (comptabilité, taxe ordure ménagère)
L'avantage principale du régime réel repose aussi sur la notion d'amortissement déductible du bien acheté. Ainsi on déduit également des revenus locatifs :
L'amortissement des meubles meublant (1/7 du coût des meubles par an pendant 7 ans)
L'amortissement de 85% du montant de l'acquisition HT (1/25 de ce coût par an pendant 25 ans).
Exemple : Mr X achète un appartement 120 000€ HT comprenant 5 000€ de meubles meublant.
Les amortissements possibles sont :
1/7 x 5000€ = 714€ d'amortissement déductible / an pendant 7 ans pour les meubles
(85% x 115 000€) x 1/25 = 3 910€ d'amortissement déductible / an pendant 25 ans pour le bien immobilier.
Vous l'aurez donc compris, si vous optez pour le régime réel, et que la somme de vos charges et de vos amortissements est supérieure ou égale aux revenus locatifs du bien, il est possible de générer des revenus sans fiscalité et réaliser de grosses économies d'impôt tout en bénéficiant d'une rentabilité nette de 4 à 5%.
Ma valeur ajoutée dans ce type d’investissement :
En tant que Consultant Patrimonial je travaille avec près de 60 partenaires et promoteurs immobiliers et suis donc amené à préconiser des solutions en Meublé Géré par exemple.
Je m'engage donc auprès de mes clients à :
- Leur expliquer de manière pédagogique, structurée et chiffrée les investissements envisageables et adaptés à leur situation.
- Respecter un cahier des charges stricte afin de sélectionner le meilleur bien immobilier, conjuguant pérennité et rentabilité.
- Les accompagner dans l'ensemble du process de financement et de déblocage de fonds.
- Rester leur interlocuteur direct pour répondre à toutes leurs questions afin de limiter les intervenants et le temps de réponse.
Si vous souhaitez en savoir plus, je serais ravi de vous accompagner et de vous faire vivre ma démarche patrimoniale.
Vous pouvez me contacter par mail : benjaminmoalic@aol.com
Sources : hellopret, boursorama
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